Съем по-немецки
Большинство немцев живут в съемных квартирах, при том, что сейчас именно Германия становится одним из самых популярных направлений для иностранных инвесторов по части недвижимости. Так почему же во фразе «купить нельзя снимать» немцы предпочли поставить запятую после второго, а не первого слова?
Показатель владения недвижимостью в Германии является самым низким в Европейском Союзе – только 53% немцев, по данным немецкого бюро статистики, в 2012 г. являлись собственниками своего жилья. При этом, например, в Великобритании этот показатель достигает 70%, в Италии 72%, а в США – 65%. По количеству квартиросъемщиков в Германии лидирует Берлин, где около 90% жителей города проживают на съемной площади. В Гамбурге этот показатель составляет 80%.
По мнению экспертов, нежелание немцев приобретать собственное жилье объясняется целым рядом факторов. Во-первых, в Германии рынок аренды жилья контролируется государством, что защищает права квартиросъемщиков. По существующему законодательству арендная ставка фиксируется в договоре на длительное время и может подниматься не чаще раза в год, при этом собственник обязан предупредить съемщика о планируемом повышении минимум за три месяца. Существует и еще одна оговорка – с 2013 г. стоимость аренды жилья не может быть поднята более чем на 15% в течение трех лет, вместо ранее законодательно одобренных 20%.
Также на предпочтения немцев влияет и такой психологический фактор, как исторически сложившееся отвращение к риску, связанному с оформлением ипотеки или кредита на покупку жилья. К тому же и сами немецкие банки, как правило, чрезвычайно консервативны в своей практике кредитования и для подтверждения платежеспособности заявителя требуют предоставления обширного пакета документов о доходах и имуществе. При этом ипотечные ставки в Германии действительно очень низкие и в некоторых случаях могут составлять 2,5% годовых для 10- или 15-летнего кредита. Но при этом покупатели обязаны внести первоначальный взнос наличными в размере не менее 20% от суммы жилой площади. Хотя на деле первоначальный взнос чаще всего колеблется в диапазоне от 30% до 40%, а эту сумму может позволить себе явно не каждый человек.
Но наибольшее значение на самом деле имеет проблема недоступности жилья для большинства населения. Так, по данным Организации по правам квартиросъемщиков, в Германии возводится недостаточно новых жилищных объектов (особенно в крупных городах) и на сегодняшний день их нехватка составляет около 250 тысяч. От этого дефицита произрастает завышенная цена, которая оказывается неподъемной для обычной семьи со средним уровнем дохода.
Показательно, что, по оценкам Бундесбанка, цены на жилье завышены примерно на 20% во всех крупнейших городах Германии, среди которых Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Цены на квартиры в этих городах выросли более чем на 25% в период с 2010 г., а в Берлине и того более – на 30% в период с 2007 г. по 2012 г. Сегодня средняя цена на квартиры в Берлине составляет 2333 евро за квадратный метр, что на 9,91% выше цены прошлого года. Мюнхен еще дороже – там средняя стоимость квартиры с прошлого года выросла на 7,2% и составила 3053 евро за квадратный метр. Рост цен на жилье во Франкфурте немного ниже, чем в Берлине или Мюнхене – 3% по отношению к 2012 г. Но средняя стоимость квадратного метра при этом все равно несколько выше, чем в Берлине – 2468 евро за квадратный метр. В среднем за пять лет с 2007 г. цены на квартиры в Германии выросли, по данным Bulwien Gesa, на 23%, а арендная плата только на 15%. При этом средний месячный доход немцев за этот же период увеличился только на 12%, достигнув к началу года после вычета всех налогов 1140,62 евро, что даже меньше стоимости одного квадратного метра жилья. Таким образом, из-за завышенных цен и недостаточного количества новых площадей у среднестатистического немца нет выбора, кроме как жить на съемной площади.
В целом по всей Германии в период с 2007 г. по 2012 г. стоимость квартир увеличилась всего на 7%, в то время как, например, в Берлине – более чем на 30%. Но даже семипроцентный рост является весьма внушительной цифрой в сравнении с тем, что, по оценкам Knight Frank, в среднем по Европе цены на недвижимость упали более чем на 8%.
По мнению аналитиков Бундесбанка, такая ситуация вполне может быть признаком надувающегося пузыря на рынке недвижимости. «После того как на рынках недвижимости США и в ряде европейских стран лопнули пузыри, немецкий рынок недвижимости, который был спокойным в течение многих лет, стал более привлекательным для международных инвесторов», – говорится в ежемесячном отчете Бундесбанка.
В Германии не существует никаких ограничений для покупки жилья иностранцами. В целом все налоги и сборы, связанные с покупкой недвижимости в Германии, обходятся иностранцу от 10 до 12% от первоначальной цены. Примерно 5–7% составляет плата агенту, до 5% – земельный налог, 1,5% – нотариальные сборы и около 0,5% – регистрация акта купли-продажи. Для инвесторов это не большая потеря. И такие факторы, как стабильность германской экономики, не высокая по мировым стандартам стоимость жилья и развитая инфраструктура обеспечили за предыдущие четыре квартала приток инвестиций в этот сектор в размере 28,4 млрд евро, что на 36% больше показателей предшествующих им 12 месяцев. Такой спрос подогревает рынок недвижимости и способствует еще большему взлету цен. И получается, что иностранные инвесторы скупают жилье в Германии, которое и так находится в дефиците, а сами немцы по большей части так и вынуждены довольствоваться съемной площадью. Что в целом и не плохо, учитывая, что стоимость недвижимости увеличивается намного быстрее, чем арендная плата, а права квартиросъемщиков законодательно закреплены.
Текст: Ольга Ирисова
