Город-призрак
Испанский строительный бум оставил после себя целые поселки, состоящие исключительно из новостроек. Но желающих приобрести или арендовать там недвижимость – даже по сравнительно низким для региона ценам, не находится.
Самый нашумевший вырос в прямом смысле слова посреди пустыни, в небольшом городке Сесенья между Мадридом и Толедо. Предприниматель Франсиско Эрнандо, получивший скандальную известность благодаря своему амбициозному проекту, планировал осчастливить более 13 000 покупателей квадратными метрами в жилом комплексе имени себя на очень выгодных по тем временам условиях. Средняя двухкомнатная квартира обошлась бы в скромную сумму от 180 тысяч евро.
Эрнандо, вообразивший себя Петром Первым, прорубающим окно в Европу, в рекордно короткие сроки построил более 5000 квартир. По словам его пресс-представителей, готовое жилье было продано «физическим лицам и инвесторам». Однако на деле все не совсем так.
В 2008 году Эрнандо передал более 2000 квартир в руки банков-кредиторов проекта в счет долга в 800 миллионов евро. Продажи были временно заморожены из-за административных проблем: застройщик в спешке забыл получить разрешение на заселение зданий. В то же время Эрнандо был обвинен в неуплате налогов. В завершение судебного процесса предпринимателю было предложено расплатиться в рассрочку. В качестве гарантии выплат налоговая служба конфисковала недвижимость на сумму 202,5 миллиона евро. В случае невыполнения условий «мирного соглашения» залог имел все шансы уйти с молотка.
В 2010 году Франсиско Эрнандо бросил принадлежащее ему агентство недвижимости на произвол судьбы и переехал в Экваториальную Гвинею. В последнем пресс-релизе, выпущенном его сотрудниками, компания уверяла общественность в том, что долги застройщика были погашены, 2000 квартир перешли к инвесторам, а оставшиеся 3000 приобретены частниками. Потребители легко обнаружили обман. Через некоторое время началась агрессивная рекламная кампания жилого комплекса Франсиско Эрнандо в СМИ и сети Интернет. В качестве продавцов выступало уже не агентство бывшего владельца, а несколько крупных банков.
«Это жилье ты сможешь себе позволить» – гласили рекламные щиты. Банки Santander, Caja Mediterraneo, Banco Popular, Banco Sabadell и другие начали конкурентную борьбу за продажи. Изначально была объявлена цена в 40 тысяч евро за самую дешевую студию и в 275 тысяч за самую дорогую четырехкомнатную квартиру. Часть жилья было предложено сдать в аренду от 650 до 900 евро в месяц. Казалось бы, предложение сделалось еще заманчивее для покупателей, но только 5% от общего числа потенциальных клиентов совершили покупку.
Скандальное прошлое и не менее скандальное настоящее комплекса отбрасывают тень на его безупречную инфраструктуру и планировку. В каждом доме построен бассейн, теннисный корт, спортивные площадки для взрослых и детей. Квартиры удачно спланированы, установлено газовое отопление и кондиционер. Но, рассматривая возможность переезда в Сесенью, испанцы приходят к выводу, что делать этого не стоит.
Поселок прославился еще одним громким судебным разбирательством и проблемой с питьевой водой. Чтобы отвести глаза от вопроса, Эрнандо создал искусственное озеро в самом центре поселка. Настойчивость застройщика на создании крайне положительного имиджа породила сомнения: в регионе действительно нет воды. Водная государственная компания Мадрида (Canal de Isabel II) подала в суд на предпринимателя за «кражу водных ресурсов». Его пресс-служба снова поспешила оправдаться: оплата за воду производилась через компании-посредники, а то, что они в свою очередь не расплатились за оказанные услуги, к Эрнандо отношения не имеет. Следующую повестку в суд владелец комплекса получил уже по обвинению в коррупции.
«Франсиско Эрнандо видел в Сесенье стратегический потенциал, – говорит представитель одного из работающих в настоящее время с комплексом агентств по недвижимости, – Отстроенная им часть поселка находится на самой границе с Мадридом, хотя и считается уже другой провинцией. Здесь приятный климат, летом не так жарко, а зимой иногда выпадает снег. Это спокойный район, райский оазис для семей с детьми. К тому же в ближайшем будущем откроются поликлиника, школа. Наше агентство, как и многие другие продающие здесь, предлагает большое количество помещений для малого бизнеса. Скоро и бары появятся, и магазины».
Но пока ничего этого нет. Банки, получившие в «наследство» массу плохих активов, которые приходится продавать по ценам, не покрывающим даже цену постройки, готовы пойти на все, чтобы от этих активов избавиться. Для стимуляции спроса двухкомнатные квартиры упали в цене до 65 тысяч евро. Согласно коммерческим отчетам банка Сантандер, за несколько недель кампании было продано все предложенное жилье. На ежегодной выставке недвижимости SIMA осенью прошлого года группа Сантандер представила следующие 20 трехкомнатных и четырехкомнатных квартир по цене в 109 тысяч и 120 тысяч евро соответственно.
Принадлежащее банку Сантандер агентство «Альтамира» реализует 290 квартир. В среднем их цены снизились на 40% за последние четыре года. Мигель Силми, коммерческий директор «Альтамира Центр», утверждает: «В первую очередь этот поселок нужно избавить от сопровождающих его предрассудков. Мы вплотную занимаемся его репутацией. Он существует, и требуется только показать его таким, какой он есть. По характеристикам жилой комплекс в Сесенье не уступает похожим постройкам в Мадриде, таким как Вальдебебас или Санчинарро. Клиенты уезжают с совершенно другим восприятием увиденного. В первую очередь они удивляются, их представления о комплексе не соответствуют действительности. Покупатели видят, что в поселке живут люди, около 3000 семей, им доступны магазины, спортивные центры, рестораны. Здесь уже существует город, живой город».
Силми считает, что агентству «Альтамира» удалось сменить направление деятельности, связанной с комплексом Франсиско Эрнандо: «Банк внушает уверенность покупателям. Город развивается, один из домов тому подтверждение. Банк Сантандер продумал его реализацию. Предлагаются, в том числе, двухкомнатные квартиры площадью 94 кв. м. по бросовой цене в 89 тысяч евро. В Мадриде такие условия найти невозможно». После презентации комплекса во время выставки SIMA агентство получило массу звонков и встретило более 400 заинтересованных посетителей. По словам представителей банка, все квартиры распроданы. Это очередной маневр группы перед «выбросом» на рынок новой партии таких вот «подготовленных» к продаже объектов. К слову, четыре квартиры, проданные во времена славы Эрнандо, уже вернулись обратно к банку. Их владельцы не смогли выплатить ипотеку в 230 тысяч евро.
Последней скандальной каплей стала спекуляция банков относительно цен на предложенное жилье. В начале кампании по спасению репутации Франсиско Эрнандо «Альтамира» объявила о цене в 65 тысяч евро за стандартную двухкомнатную квартиру. Люди, давно мечтавшие о собственном уютном доме, проигнорировали даже тот факт, что они в любой момент могут остаться без водоснабжения в нем. За считанные дни агентство подписало контракты купли-продажи на большую часть квартир. Неожиданный спрос пробудил в руководстве банка жажду наживы: 65 тысяч превратились сначала в 70, а потом и в 77. Сейчас та же самая двухкомнатная квартира стоит 89 тысяч евро. Почему? «Люди начали покупать, мы и подняли цены», – пожимает плечами менеджер по продажам агентства «Альтамира».
Что бы ни заявляли агентства-продавцы, внешняя картина не соответствует их словам. Из общего количества зданий, а их около 30, продажи ведутся только в пяти. Остальные ожидают своего часа. Банки выводят не более 20 квартир за «сезон», чтобы не провоцировать очередной скандал. На улицах полупустого городка – только машины сотрудников агентств по недвижимости. Помещения, предназначенные для магазинов и ресторанов, все еще сдаются в аренду.
Текст: Валентина Ринкон
