Дом на шатком фундаменте
Американский рынок жилья начинает оправляться после пятилетнего коллапса. Но любителям легкой и быстрой наживы здесь ловить нечего: восстановление остается хрупким и неустойчивым, а темпы его будут, скорее всего, очень медленными.
Именно рынок жилой недвижимости США в 2007 году стал эпицентром, из которого кризис начал расползаться по всему миру. И лишь теперь, спустя пять лет, он стал подавать отчетливые признаки оживления. Сезонно скорректированный индекс цен S&P/Case-Shiller, отражающий стоимость жилья в 20 крупнейших городских агломерациях страны, начал расти еще в феврале. К концу весны позитивные сдвиги наметились во всех городах, включаемых в индикатор. Правда, цены в среднем по стране по-прежнему не дотягивают до уровня годичной давности, но это отставание в мае составило всего 0,8 % – еще не рост, но уже похоже на стабилизацию. Об улучшении ситуации говорит и динамика другого индекса, рассчитываемого Федеральным агентством жилищного финансирования. Недвижимость, купленная в ипотеку при поддержке государственных компаний Fannie Mae и Freddie Mac, дорожала в течение всей весны, в результате чего цены оказались на 3,7 % выше прошлогоднего уровня.
Переломный момент?
Эксперты считают, что повышение цен вызвано как ростом спроса, так и уменьшением предложения, особенно в нижнем ценовом сегменте. Оно, в свою очередь, может частично объясняться рассасыванием запасов выставленных на продажу объектов, и в еще большей степени – уходом части продавцов с рынка. Владельцы недвижимости чувствуют, что ситуация начинает меняться к лучшему, и придерживают свои дома, рассчитывая через год продать их дороже.
Индекс деловых настроений, измеряемый Национальной ассоциацией жилищного строительства (National Association of Home Builders, NAHB), в июле поднялся до максимального уровня за последние пять лет. Впечатляющий рост был зафиксирован по всем трем компонентам: респонденты отметили увеличение притока потенциальных покупателей и улучшение как текущих условий рынка, так своих ожиданий продаж на предстоящие шесть месяцев. «Это замечательное свидетельство того, что рынок жилья вступает в новую стадию, – радуется председатель NAHB Барри Рутенберг. – Все больше людей чувствуют, что покупать новые дома выгодно, учитывая благоприятную ситуацию с ценами и процентными ставками». В среднем по стране жилье стоит на треть дешевле, чем до кризиса, а во многих регионах – дешевле, чем год назад. Менеджеры строительных компаний явно потирают руки, готовясь к наплыву покупателей. В июне объемы начатого строительства достигли 760 тыс. домов в годовом выражении – максимума за последние четыре года.
Запах легких денег быстро привлек фондовых спекулянтов: цены акций строительных компаний стали в первом полугодии настоящим хитом. Отражающий их стоимость индекс Standard & Poor’s Supercomposite Home Builders вырос за семь месяцев в полтора раза. «Суперцикличный рынок жилья развернулся, впереди устойчивое восстановление продаж новых домов, – прогнозируют аналитики Goldman Sachs Джошуа Поллард и Анто Саварираян. – За последний год риски в жилищном секторе сократились, и это придает нам уверенности в том, что рост цен приведет к 3 – 7-летнему циклическому подъему американского рынка».
Осень покажет
Многие эксперты, впрочем, воспринимают позитивные новости с гораздо меньшим энтузиазмом. Весна и лето – традиционно благоприятный для продавцов период, и о позитивном тренде можно будет рассуждать более уверенно лишь в том случае, если он продолжится осенью. «Рынок жилья, судя по всему, стабилизируется, – говорит председатель комитета по индексам S&P Dow Jones Indices Дэвид Блитцер. – Но в течение ближайших нескольких месяцев мы определенно будем находиться в режиме «поживем – увидим».
«Мы считаем, что по индексу S&P/Case-Shiller в отдельные месяцы второго полугодия будет зафиксировано падение, – прогнозирует главный экономист компании Zillow Стэн Хамфрис. – Но это не должно вызывать беспокойства, поскольку снижение будет вызвано сезонным увеличением доли залогов в продажах и одновременно с сокращением самих продаж осенью и зимой. В целом мы сохраняем осторожный оптимизм в связи с тем, что стоимость жилья в целом по стране достигла дна. В то же время наши ожидания роста цен в ближайшие два года остаются сдержанными».
О том, что праздновать победу над кризисом еще рано, говорит и неустойчивость продаж. Статистика Министерства торговли показала, что в июне американцы стали покупать меньше односемейных домов, хотя весной число сделок уверенно росло. До кризиса было принято считать рынок жилья здоровым при уровне продаж 700 тыс. домов в годовом исчислении, а сейчас он примерно в два раза ниже.
«Те, кто смотрит на текущую ситуацию и называет ее «дном», проявляют опасную близорукость, – предупреждает генеральный директор аналитической компании Radar Logic Майкл Федер. – Недавние признаки улучшения неубедительны, а общая динамика по-прежнему пугает. Мы считаем, что падение рынка продолжится». Эксперты Radar Logic предполагают, что позитивные новости могут быть следствием необычайно теплой зимы в Соединенных Штатах, из-за которой сезонный рост спроса на жилье начался раньше обычного, и этот всплеск очень скоро иссякнет. Но даже если эта гипотеза окажется ложной, повышение цен вряд ли будет устойчивым и значительным. «Более высокие цены будут подталкивать финансовые институты к продаже домов из залоговых фондов. Владельцы недвижимости, которые до сих пор не могли ее продать из-за того, что стоимость была ниже задолженности по кредитам, также начнут выходить на рынок. В результате предложение вырастет и начнет оказывать понижающее давление на цены, – пишут аналитики. – Что касается спроса, то рост цен может привести к снижению числа инвестиционных покупок. Значительная часть текущего спроса на жилье идет со стороны институциональных инвесторов, а их интерес может испариться, как только цены достигнут уровня, который не обеспечит им целевую доходность».
Текст: Анна Ким
